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壽險業(yè)注意養(yǎng)老社區(qū)系列:泰康人壽試水高端壽險“幸福有約”依然霧里看花泰康“養(yǎng)老模式”，備受消費者期待，越來越多細節(jié)保險企業(yè)暗戰(zhàn)銀發(fā)市場搶灘養(yǎng)老社區(qū)趨勢6月初，保保， 泰康人壽成為保險業(yè)第一家吃螃蟹的公司，之后新華、國壽、和眾、平安等大型保險企業(yè)也相繼到來。 確實，在對債券和股市等投資渠道的收益狀況不完全滿意的情況下，為新投資渠道的保險資金增值已成為保險企業(yè)的一大課題 一些壽險企業(yè)爭奪建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，看中了未來幾十年中國龐大的養(yǎng)老市場空之間 但是，與以前流傳下來的服務(wù)業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、盈利期長、資金流動性弱，對保險企業(yè)和開發(fā)商來說，既是廣闊的市場前景，又是一步一步艱難的實際操作情況，前景不明朗。 在相關(guān)政策限制和尚未成熟盈利模式可供借鑒的情況下，危險資本涉水的養(yǎng)老項目仍面臨著各方面的困境 與有點危險企業(yè)對投資養(yǎng)老社區(qū)的“低調(diào)”相比，泰康養(yǎng)老社區(qū)的描繪計劃比較明確 今年5月，泰康人壽發(fā)布了國內(nèi)首個與養(yǎng)老社區(qū)配套的綜合性養(yǎng)老保險計劃——“幸福約有終身養(yǎng)老計劃”。 產(chǎn)品為繳費200萬元的分紅型養(yǎng)老保險產(chǎn)品，支付方式為不一次性重復(fù)大額支付和10年期支付，取得養(yǎng)老社區(qū)居住資格，提前鎖定入住價格 6月，位于昌平新城的泰康之家旗艦養(yǎng)老社區(qū)第一期工程的破土基礎(chǔ)，意味著保險企業(yè)在投資養(yǎng)老房地產(chǎn)方面邁出了實質(zhì)性的一步 泰康的房子占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米，共可入住3000戶 剛開工的項目一期建筑面積約9.1萬平方米，可以容納800多戶 據(jù)說保險養(yǎng)老社區(qū)的探索開發(fā)資金投入存在模糊性，泰康養(yǎng)老旗艦社區(qū)根據(jù)居民的年齡和身體狀況分為獨立生活、生活合作、專業(yè)護理等不同功能的居住單元 為此，泰康將自行開發(fā)一系列公共建設(shè)項目，提供不同層次的個性化服務(wù)，成為集居住、飲食、醫(yī)療、康復(fù)、健身、學習、娛樂、交友為一體的“小社會”。 吸引這些高端客戶的重要因素意味著高額的前期投資 與泰康家的一期規(guī)模類似，地產(chǎn)商開發(fā)的上海親和源是國內(nèi)較為成功的高級養(yǎng)老社區(qū)項目 其建筑面積近10萬平方米，推出834套房源 從2008年運營到現(xiàn)在，總投入近6億元，基本實現(xiàn)收支平衡 參照上海親和源的情況，結(jié)合泰康養(yǎng)老社區(qū)的定位和后續(xù)大面積自建工程，光一期工程所需投入就不高不低 但是泰康人壽沒有公布項目計劃資金和相關(guān)前期后期工程預(yù)算 去年12月，北京保監(jiān)局在關(guān)于泰康養(yǎng)老社區(qū)對接產(chǎn)品——幸福的處罰公告中指出，目前泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃及其對接的產(chǎn)品開發(fā)還處于研究論證階段。 這在一定程度上反映了泰康養(yǎng)老社區(qū)“一步到位”的策略，這也是目前危險企業(yè)涉水養(yǎng)老房地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象 泰康人壽表示，養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃不僅部署在北京，還將部署在三亞等30多個省區(qū)，帶動連鎖養(yǎng)老社區(qū)快速發(fā)展。 5年、10年后，將真正實現(xiàn)地區(qū)、跨國連鎖 去年5月，董事長陳東升宣布將在3年后招聘三亞養(yǎng)老社區(qū) 但是，根據(jù)“投資房地產(chǎn)賬面余額不超過本企業(yè)上季度末總資產(chǎn)的10%”的規(guī)定，保險企業(yè)每年的房地產(chǎn)投資額受到限制，對這一龐大計劃的按期推進造成了一定的制約。 中南財經(jīng)政法大學金融學院副院長劉冬娟指出，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)支持政策目前仍處于研究階段，政策缺失從養(yǎng)老地產(chǎn)的獲得到開發(fā)還處于探索期。 由于未來計劃的不明確性，資金投入的不明確性很高 “只能租賃”經(jīng)營收入低的投資收益期長從投資收益上看，用保險資金投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)不同于房地產(chǎn)商不以預(yù)售商品房或貸款的形式一次性收回價格，保險投資新政認為:“保險資金投資養(yǎng)老房地產(chǎn)項目， 不得自行開發(fā)建設(shè)投資項目，不得以分割形式銷售養(yǎng)老項目的產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項目的產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，使保險從業(yè)人員能夠長期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。 業(yè)內(nèi)人士表示，無產(chǎn)權(quán)歸屬感的租賃模式可能將養(yǎng)老房地產(chǎn)的盈利周期延長至10年以上。 回報周期比較長，投資開發(fā)風險增大，市場前景也不容易預(yù)測 從目前的市場經(jīng)驗來看，地產(chǎn)商公布的養(yǎng)老社區(qū)項目整體經(jīng)營狀況較差，經(jīng)營6年的上海親和源是國內(nèi)比較成功的項目，目前的運營基本平衡，但目前投入的價格還沒有完全收回 業(yè)內(nèi)專家表示，通常國際養(yǎng)老社區(qū)的收益率周期在10年以上，危險資本養(yǎng)老社區(qū)確實想通過軟件服務(wù)吸引高端顧客，隨之，必須在公共建設(shè)項目和配套設(shè)施上進行大量投資，從而獲得收益 這需要保險企業(yè)有充分確定的市場規(guī)劃、企業(yè)品牌聯(lián)動效應(yīng)、較強的投資力、較為有效的盈利模式和雄厚的資金供給，來獲得市場信譽度和企業(yè)品牌認可度 泰康人壽比較樂觀，他向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，通常來說，如果養(yǎng)老社區(qū)居住4-5年，那時就可以保持運營平衡。 聯(lián)合人壽董事長戴皓也在年初表示，養(yǎng)老社區(qū)的首要優(yōu)勢是投資規(guī)模巨大、投資周期長、經(jīng)營收入低，但中后期資金回流穩(wěn)定，是壽險資金理想的長期戰(zhàn)術(shù)投資渠道，合理資產(chǎn)負債的長期匹配。 這是因為需要長期經(jīng)營。 目前外界的樂觀估計認為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右 保守估計，養(yǎng)老房地產(chǎn)的收益率約在4%-10%之間不同，高端養(yǎng)老房地產(chǎn)的收益率會高一些 雖然養(yǎng)老不動產(chǎn)投資收益率的預(yù)測不同，但目前的基本共識是養(yǎng)老不動產(chǎn)投資收益率會高于銀行存款、債券，但低于風險較高的股票投資 由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率到底如何不明朗？ 目前，保險企業(yè)參與養(yǎng)老房地產(chǎn)都是走高端路線，但意味著投資大、風險高，保險企業(yè)必須面對土地、建筑、運營等價格的挑戰(zhàn) 前期高成熟盈利模式借鑒泰康人壽對養(yǎng)老社區(qū)未來規(guī)劃的描述，整個社區(qū)和配套項目采用泰康自行建設(shè)、“不租不賣”的純粹自有經(jīng)營，以后續(xù)養(yǎng)老經(jīng)營服務(wù)項目為首要盈利來源，“分時度假”為 觀望一段時間后，中國平安進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計劃也浮出水面 使用租賃組合模式，即租賃部分進行持股經(jīng)營，銷售部分可以短期收回資金和價格 其規(guī)劃的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營模式分為三條主線，目前有保險企業(yè)主要推行的“租賃型養(yǎng)老公寓”，也包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。 業(yè)內(nèi)人士分析認為，安全投資養(yǎng)老地的資金來源可能不僅僅是保險資金。 因為這個可以賣。 這樣，銷售部分能實現(xiàn)資金的迅速回流嗎？ 目前養(yǎng)老房地產(chǎn)的經(jīng)營模式分為自營和外包 也就是說，地塊在自行開發(fā)建設(shè)、持有、服務(wù)租賃給第三方養(yǎng)老經(jīng)營者或者獲得土地后，將項目直接提供給服務(wù)提供商開發(fā)建設(shè)和后續(xù)服務(wù) 運營商判斷是否能盈利 保險企業(yè)對養(yǎng)老地涉水，無法避免“是賺取高毛利承擔高運營管理風險，還是低毛利率、長期持有、穩(wěn)定租金收入”之間的權(quán)衡。 業(yè)內(nèi)專家指出，但無論以何種方式介入，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前成熟的模式都值得借鑒 養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的困局一方面反映出經(jīng)營管理模式尚不成熟，另一方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)的相關(guān)政策不確定，土地價格居高不下是養(yǎng)老地產(chǎn)難以盈利的重要原因之一 因為目前各地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地基本上都是住宅、旅游和綜合用地，不同性質(zhì)的土地價格、采用年限、政策等差異較大 養(yǎng)老不動產(chǎn)比普通的商業(yè)用不動產(chǎn)特殊，商業(yè)化也在發(fā)展，但是如果土地的價格和普通不動產(chǎn)一樣的話，會大幅提高養(yǎng)老社區(qū)的價格 前景廣闊且難以操作的土地和稅負需求政策突破早在2009年，保監(jiān)會頒布了《危資投資房地產(chǎn)方法》和《危資投資股權(quán)方法》，允許保險企業(yè)直接投資公司股權(quán)和房地產(chǎn)。 去年《中國保險業(yè)快速發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》中再次確定了支持保險資金投資的養(yǎng)老實體。 這既是政府對保險企業(yè)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的表現(xiàn)，也是對未來我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式的探索 目前，從中央到地方對保險企業(yè)養(yǎng)老房地產(chǎn)的快速發(fā)展給予了一定的支持，《保險資金投資股權(quán)和房地產(chǎn)相關(guān)問題通知》對投資房地產(chǎn)的限制，被細分為“禁止分割出售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)” 而且，規(guī)定投資不動產(chǎn)的賬面余額不超過本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。 北京、天津等大城市也出臺了相關(guān)扶持政策 一位保險企業(yè)房地產(chǎn)投資者表示，養(yǎng)老房地產(chǎn)投資的土地價格是非常重要的因素 雖然危資投資房地產(chǎn)的政策已經(jīng)確定，但目前沒有放松審批監(jiān)管的跡象 從項目的獲得、開發(fā)到項目計劃，必須向報告職能部門報告批準，其間操作時間較長 的兩會期間，全國政協(xié)委員、合眾國生命理事長戴皓提出，確定相關(guān)部門用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地性質(zhì)歸屬，并對這類產(chǎn)業(yè)單獨出臺政策，以促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 對此，市場人士認為，土地價格和重稅是直接導(dǎo)致開發(fā)價格高企及其后經(jīng)營不穩(wěn)定的原因。 目前，政策突破的時間表和力量仍存在較大的不確定性 另外，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)補助及其附屬醫(yī)療設(shè)施建設(shè)也需要相關(guān)政策的支持，作為長期經(jīng)營性的項目，不會因為沉重的稅費負擔而無法繼續(xù)經(jīng)營 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學金融學院教授叉國柱指出:“中國養(yǎng)老地產(chǎn)有巨大的市場訴求和快速發(fā)展前景，但保險企業(yè)快速發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)不是一蹴而就的事。” 如果政策上不放寬，保險企業(yè)建立養(yǎng)老地還是有一定的困難 關(guān)于相關(guān)政策的完整性，劉冬嬌曾表示，政府高度重視養(yǎng)老房地產(chǎn)的規(guī)劃、誘惑、鼓勵和監(jiān)管，抓住機遇，盡快建立完善的政策體系，出臺養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)管理試點辦法，規(guī)定養(yǎng)老社區(qū)的功能和建設(shè)標準，選擇養(yǎng)老社區(qū) 闡述應(yīng)規(guī)范社區(qū)布局、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等，確定完整的保險資金進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的環(huán)境。 中國經(jīng)濟網(wǎng)聲明:股市信息來源于合作媒體和機構(gòu)，是作者的個人觀點，只是投資者的參考，不構(gòu)成投資建議 投資者據(jù)此操作，風險自行承擔